Mentre l’amministrazione comunale ragiona su un possibile aggiornamento del Piano regolatore comunale risalente al 1995, è a rischio la fattibilità finanziaria della più grande operazione immobiliare messa in cantiere dall’amministrazione Chiamparino, la cosiddetta Variante 200.
I lavori sono cominciati in sordina da più di tre mesi. Ma il cantiere del «Piano di sviluppo urbano» di Torino durerà a lungo, almeno per tutto il 2012. Il piano che si sta disegnando nelle stanze dell’assessorato comunale all’Urbanistica è stato concepito come un unico, organico programma: «piano regolatore» e «piano strategico» insieme, ma anche «piano dei servizi» e strumento di attrazione degli investimenti, per fare in modo che l’ambizioso progetto di trasformare Torino in una Smart city non resti una pia illusione, ma si trasformi in realtà.
Non sarà un compito facile. Ma la tabella di marcia è già tutta delineata: nel giro di due mesi la proposta del Piano di sviluppo urbano dovrebbe approdare sul tavolo della Giunta comunale per essere adottata formalmente prima che la discussione si sposti, entro giugno, in Consiglio comunale, ed entri nel vivo, con il coinvolgimento delle parti sociali ed economiche e dei cittadini.
Il Piano di sviluppo urbano, di cui circola tra i componenti della Giunta una bozza, è stato in queste settimane al centro del dibattito tra gli assessori e il sindaco. Al nuovo Piano spetterà il compito di gestire nei prossimi anni la trasformazione urbana, che secondo le parole usate in campagna elettorale dal sindaco Piero Fassino sarà il «motore della rinascita per la Torino del futuro». A conti fatti, si tratta in concreto di poco meno di 4 milioni di metri quadrati di aree industriali dismesse che attendono di essere riqualificate. Anche se di queste, soltanto un quarto non è ancora stato toccato dalle oltre 130 varianti urbanistiche varate dall’amministrazione guidata da Sergio Chiamparino, per molte delle quali i progetti di realizzazione, complice anche la crisi, sono al palo.
Il Piano di sviluppo urbano non sarà un piano regolatore a tutti gli effetti, ma uno strumento di indirizzo generale che, sul modello del documento «Indirizzi di politica urbanistica» redatto nel 2008 dall’allora assessore Mario Viano, aggiorni il Piano regolatore esistente attraverso una revisione «leggera», che faccia a meno di tutti i passaggi previsti dalla legge urbanistica regionale, la quale prevede comunque la necessità di una revisione del Prg dopo dieci anni dall’approvazione.
«Non abbiamo intenzione di varare un nuovo Piano regolatore – conferma l’assessore all’Urbanistica Ilda Curti – ma di attualizzare le strategie di sviluppo della città all’interno di un disegno più ampio, che tenga conto di tutti gli aspetti in ballo, a cominciare da quello economico». Secondo l’assessore Curti «il Prg vigente è ancora in fase di completamento». Dunque non serve un nuovo piano. Anche se, si apprende dalla bozza del Psu, «il contesto è profondamente mutato» ed esiste, oltre all’«esigenza di portare a termine le trasformazioni avviate», la «necessità di riprogrammare alcuni interventi». Ciò non toglie che in vista dei grandi progetti urbani previsti lungo gli assi infrastrutturali portanti (Passante ferroviario e Linea 2) sia necessario «revisionare in modo complessivo i regolamenti (edilizio, arredo e suolo pubblico, ndr) per renderli meno obsoleti, più semplici, più adatti e più smart, snellendo le procedure laddove possibile e intervenendo sulle inefficienze».
Ma le novità principali introdotte dal Psu sono due: l’intenzione dell’amministrazione torinese di integrare il Piano regolatore di Torino con i piani urbanistici dei comuni dell’area metropolitana e l’introduzione di un sistema di incentivi/disincentivi per scoraggiare, per esempio, la «grande distribuzione di carattere non innovativo, l’edilizia di scarsa qualità, l’uso di suolo agricolo o verde» e incoraggiare «servizi per l’internazionalizzazione e l’utilizzo degli spazi vuoti inutilizzati».
Nell’unico pacchetto del Piano di sviluppo urbano, oltre al piano urbanistico e alle strategie, l’assessore Curti prevede di far rientrare un «piano dei servizi» che consenta una «lettura territoriale dei servizi pubblici/privati o a finalità pubblica e dei bisogni sociali-territoriali», sul modello di quanto si fa con i Piani di governo del territorio lombardi. È previsto anche un «piano dello spazio pubblico» che permetta di «definire i requisiti di accessibilità dello spazio pubblico» e, infine, un vademecum per gli investitori («Investire a Torino»), che «consenta di rispondere alle richieste e alle attese che provengono dagli operatori del mercato, attraverso un insieme di regole condivise sulle modalità, i tempi e i requisiti».
VARIANTE 200, CONTI DA RIFARE
Tutto da rifare, o quasi. Perlomeno il piano economico-finanziario, con le valutazioni sull’effettivo valore di mercato delle aree di proprietà comunale su cui si regge l’operazione della “variante 200”.
Estimi troppo ottimistici sin dall’inizio, messi ancor più in discussione dalle condizioni del mercato immobiliare. Il Comune di Torino, stando alle stime contenute nello studio di fattibilità redatto nel 2008 da Finpiemonte, aveva messo in conto di incassare dalla vendita dei 450mila metri quadrati edificabili di sua proprietà almeno 300 milioni di euro; la metà dei costi del primo tratto della linea 2 della metropolitana. Ma Palazzo civico si è dovuto ricredere sulla praticabilità dell’operazione. E per correre ai ripari, ha commissionato un nuovo piano di fattibilità finanziaria (businessplan), che viaggerà di pari passo con la progettazione urbanistica (masterplan).
Lo studio di Finpiemonte calcolava di mettere sul mercato i diritti edificatori comunali della variante 200 in media a 600 euro al metro quadrato. Pari circa al 25% del valore di vendita finale, valutato da 2mila a 2.500 euro al metro quadrato a seconda delle destinazioni d’uso. Il criterio fu definito dagli advisor «congruo», nonostante si riconoscesse apertamente di «utilizzare il valore più alto» a disposizione.
Ma a quattro anni di distanza le valutazioni di Finpiemonte, costate all’amministrazione quasi 200mila euro, sono da archiviare. Perché sovrastimate. La crisi, in realtà, c’entra poco: già nel 2008 il prezzo corrente di analoghe aree industriali dismesse, più centrali rispetto allo Scalo Vanchiglia e a Spina 4, non superava il 20% del valore di vendita finale delle residenze e dei locali commerciali; oltretutto al netto delle bonifiche, alle quali le oltre 400 pagine del dossier di Finpiemonte accennano appena.
Per avere un termine di paragone, i terreni dell’ex Lancia di via Monginevro (circa 59mila metri quadrati edificabili, in una zona già urbanizzata) non sono costati al costruttore più di 430 euro al metro quadrato. Con queste quotazioni, la vendita dei diritti edificatori di proprietà della Città frutterebbe almeno 100 milioni in meno rispetto a quanto (ottimisticamente) preventivato dal businessplan del 2008. Senza contare poi che quando nel 2007 l’immobiliare Regio Parco Srl di Alba acquistò dalle Ferrovie dello Stato i terreni dell’ex Scalo Vanchiglia (edificabile, sin da allora, per circa 160mila metri quadrati) pagò appena 13,65 milioni, poco più di 80 euro al metro quadrato.
Chi si occupò della perizia di Finpiemonte per conto dell’amministrazione Chiamparino, l’architetto Anna Prat, è oggi consulente del sindaco Fassino per i Grandi progetti urbani, variante 200 in testa. Interpellata sulle valutazioni condotte nel 2008, l’architetto preferisce non rispondere, rimettendo la questione all’assessore all’Urbanistica Ilda Curti. «Ridisegneremo la fattibilità dell’operazione – dichiara Curti – attraverso competenze capaci di accompagnare il progetto, che non dovranno limitarsi a dire all’amministrazione cosa fare».
Il nuovo master/businessplan della variante 200 costerà all’amministrazione civica 500mila euro. Il capitolato per il bando, approvato dalla Giunta il 20 dicembre, non fa mistero che si «dovrà rivedere e approfondire il piano economico-finanziario già elaborato da Finpiemonte, entrando nel dettaglio e apportando tutte le modifiche opportune». Il team di urbanisti ed esperti del settore immobiliare che, entro otto mesi, avrà il compito di elaborare il piano di governance e di sviluppo dell’operazione immobiliare attorno alle aree di Spina 4 (pensate come “Business district”), dell’ex Scalo Vanchiglia (“Quartiere eco-smart”) e del Trincerone (“Parco botanico lineare”), dovrà «tenere conto – si precisa – di particolari aspetti critici: il cofinanziamento della linea 2, un mercato immobiliare debole, la poca attrattività». L’obiettivo – dichiarato – è la «massima valorizzazione delle aree di proprietà pubblica».
Articoli di Gabriele Guccione pubblicati su Il Sole 24 Ore-NordOvest e Casa24 Plus dell’11 gennaio 2012
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